Корпоративные решения
О чем пойдет речь: теперь должник сможет сам продать заложенную квартиру, без аукциона и торгов.
Продавать ипотечную недвижимость можно по новым, упрощенным правилам. Люди, которые из-за финансовых трудностей больше не в состоянии выплачивать ипотеку, могут самостоятельно продать заложенную недвижимость — на более выгодных условиях, чем раньше. Новые правила заработали с 11 сентября 2024 года (Федеральный закон от 12.06.2024 № 140-ФЗ).
Физлицам разрешили реализовывать жилье по рыночной цене.
Собственник может продать квартиру в ипотеке на любом этапе погашения задолженности. Продажа залоговой квартиры требует больше времени, чем продажа недвижимости без обременения. В процессе участвуют три стороны: продавец, покупатель и банк-кредитор. До поправок залоговое имущество продавалось только через публичные торги или аукцион. И, как правило, цена сделки оказывалась ниже рыночной стоимости квартиры или дома. С 11 сентября появился третий вариант.
| № | Действие |
|---|---|
| 1 | Должник подает в банк заявление о самостоятельной реализации имущества. Такое заявление следует направлять либо заказным письмом с уведомлением о вручении, либо способом, который прописан в кредитном договоре. |
| 2 | Банк в течение 10 рабочих дней со дня получения заявления рассмотрит его и направит в ответ либо уведомление о согласии на самостоятельную реализацию имущества, либо уведомление об отказе. Установлены требования к содержанию уведомления о согласии. В нем банк обязательно должен указать минимальную продажную цену имущества, счет для зачисления средств и т. д. |
| 3 | После получения уведомления о согласии у должника есть почти четыре месяца на реализацию имущества. Указанный четырехмесячный срок начинается со дня получения банком заявления о самостоятельной реализации имущества и включает совершение регистрационных действий в Росреестре. |
| 4 | Покупатель недвижимости перечисляет деньги на счет, указанный банком в уведомлении о согласии на самостоятельную реализацию имущества. |
| 5 | Росреестр погашает регистрационную запись об ипотеке в результате совершенной сделки. По общему правилу регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в Росреестр документов. |
Если заемщик поймет, что на выплату ипотеки средств уже не хватает, он сможет самостоятельно, без посредников, продать заложенное имущество по более выгодным рыночным ценам (Закон № 140-ФЗ).
Изначально авторы закона планировали, что продать ипотечное жилье заемщик будет вправе, только если размер кредита не превышает 15 млн руб., а сам банк не успел наложить взыскание на предмет залога. В итоговой версии от условия по сумме кредита отказались. Главное, чтобы жилье приобреталось не для предпринимательской деятельности, а вырученные средства пойдут на погашение долга. Чтобы воспользоваться правом самостоятельной продажи, необходимо уведомить об этом банк. На согласование процедуры у него будет 10 рабочих дней. Причем отказать кредитная организация сможет только в определенных случаях:
Отметим, что банк при согласовании процедуры устанавливает минимальную цену продажи недвижимости. На самостоятельную реализацию у заемщика будет четыре месяца со дня, когда залогодержатель получит заявление. За это время надо успеть зарегистрировать переход права собственности и полностью погасить кредит.
Можно договориться с банком о продлении срока. Правда, в этом случае в соглашении может быть указана уже новая минимальная продажная цена. Если с поиском покупателя возникнут сложности, можно также договориться с банком о помощи в реализации недвижимости.
Деньги с продажи зачислят на счет, который определит банк. Разницу между ценой продажи и задолженностью по кредитному договору вернут заемщику за вычетом расходов, которые понес залогодержатель. Например, на страхование, содержание, охрану заложенного имущества, коммунальные платежи и т. п. А вот расходы на помощь в поиске клиента нельзя включать в расчет минимальной продажной цены, и ипотека не будет обеспечивать их возмещение.
| № | Случай |
|---|---|
| 1 | Банк уже подал в суд иск об обращении взыскания на ипотечную недвижимость либо нотариус совершил исполнительную надпись. |
| 2 | В отношении должника возбудили процедуру внесудебного банкротства, возбуждено в суде дело о банкротстве или же дело о банкротстве в суде возбуждено в отношении банка. |
| 3 | Заложенное имущество обеспечивает исполнение не одного, а нескольких обязательств перед несколькими созалогодержателями. |
| 4 | Заложенное имущество выступает предметом предшествующей и последующей ипотек. |
| 5 | Должник ранее уже подавал заявление о самостоятельной реализации имущества, получил согласие банка, но впоследствии сам отказался от продажи жилья. |
Если с момента покупки недвижимости прошло менее пяти лет, при продаже нужно уплатить налог на доходы физических лиц. Если квартира или дом — единственный жилой объект в собственности, тогда достаточно подождать три года.
Размер налога составляет 13 процентов от стоимости недвижимости. Но если квартиру купили, а не получили в дар или наследство, налогом облагается только разница между расходами на покупку и доходом от продажи.
В случае с действующей ипотекой расходы включают первоначальный взнос и ежемесячные платежи, которые заемщик внес до продажи квартиры. Чтобы подтвердить расходы, понадобится справка из банка.
Сумма налога = Стоимость недвижимости × 0,13.
Например, продажа за 5 млн руб. квартиры, купленной в 2023 году, обойдется в 650 000 руб. налога. НДФЛ не нужно платить, если квартиру продали дешевле, чем покупали, или по той же цене. При этом стоимость продажи должна быть не меньше 70 процентов от кадастровой стоимости.
На заметку.
Программа «Семейная ипотека» предусматривает ряд требований, в рамках которых семьи могут претендовать на льготную ставку по кредиту (решение Минфина от 28.06.2024 № 24-67381-01460-Р). Теперь приобрести жилье в кредит под льготные 6 процентов годовых могут:
